Decyzja o zakupie działki jest pierwszym elementem większej układanki, która w ostateczności skończy się zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Aby do tego doszło, przyszli nabywcy często zadają sobie pytania, które w efekcie mają jeden cel: jak przeprowadzić transakcję szybko i bezpiecznie.
Poniżej znajdziesz najważniejsze informacje dotyczące sprawdzenia stanu prawnego działki.
Czym jest stan prawny nieruchomości?
Stan prawny to nic innego jak prawa i obowiązki przypisane do danej nieruchomości. Mogą to być różnego rodzaju umowy, np. umowa dzierżawy, umowa służebności przesyłu.
Stan prawny wskazuje również na właścicieli nieruchomości, może wskazywać ich posiadaczy oraz obciążenia nieruchomości (np. hipoteką bankową).
Jakie dokumenty określają stan prawny nieruchomości?
Należy zacząć od podstawy posiadania danej nieruchomości i poprosić o poprzednią umowę.
Niemniej, stan prawny nieruchomości jest określony również w dokumentach urzędowych, takich jak księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy wydane dla działki, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, wydane decyzje administracyjne dotyczące działki (np. pozwolenie na budowę) oraz zawarte umowy dotyczące nieruchomości (np. umowa dzierżawy, umowa służebności, umowa ustanowienia hipoteki).
W zależności od sytuacji, również inne dokumenty mogą świadczyć o stanie prawnym nieruchomości (np. umowa dożywocia).
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej?
Sprawdzenie stanu prawnego polega na zebraniu, a następnie na zapoznaniu się z szeregiem dokumentów.
Jednym z najważniejszych jest księga wieczysta. Aby zajrzeć do księgi wieczystej należy znać jej numer.
Numer ten tworzą: czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona, numer według repertorium ksiąg wieczystych oraz cyfra kontrolna.
Poszczególne elementy numeru oddziela się znakiem ”/”. Jeżeli nie wiesz, jak to znaleźć, zapraszam do lektury artykułu w którym znajdziesz krótką instrukcję.
>>> Jak nabyć nieruchomość o powierzchni zaczynającej się od 30 arów do 1 ha nie będąc rolnikiem indywidulanym? Sprawdź w artykule: Nabycie nieruchomości rolnej
Badanie księgi wieczystej
Badanie księgi wieczystej to tak naprawdę jej przeczytanie, zrozumienie i wyinterpretowanie właściwych wniosków.
Jeżeli jest to konieczne, to w ramach badania księgi uzyskuje się również dokumenty w niej przywołane, sprawdza się tożsamość właścicieli i prawidłowość udzielonych pełnomocnictw (jeżeli umowa zawierana będzie przez pełnomocnika), dokonuje się analizy uciążliwości służebności i związanych z tym przychodów lub opłat.
Co znajduje się w księdze wieczystej?
Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością
Oznaczenia dla nieruchomości gruntowej może być różne, np. „nieruchomość gruntowa”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość”.
Znajduje się tam również położenie działki oraz jej obszar – dane te pochodzą z katasteru nieruchomości.
W dziale tym można również znaleźć prawa związane z własnością nieruchomości (np. służebności gruntowe przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej).
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego
Dział II „Własność” jest podzielony na rubryki: (2.2) – właściciel, (2.3) – właściciel wyodrębnionego lokalu, (2.4) – użytkownik wieczysty, (2.5) – uprawniony.
Z tych wpisów można dowiedzieć się, czy osoba, która sprzedaje nam działkę jest naprawdę jej właścicielem.
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek
W dziale III wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe ciążące na danej nieruchomości – wśród nich mogą się znaleźć informacje o zakazie zbywania lub obciążania nieruchomości hipotekami, można czasem znaleźć informacje o ogłoszeniu upadłości właściciela nieruchomości, zainteresowaniu komornika lub banku daną nieruchomości i w efekcie wszczęciu egzekucji z nieruchomości, albo o tym, że została wpisana do rejestru zabytków.
Jeżeli prowadzone jest postępowanie scaleniowe, to również i takie wpisy mogą znaleźć się w dziale III.
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek
W tym dziale znajdują się informacje o obciążeniu nieruchomości hipoteką.
Opisując to bardziej dokładnie, należy wskazać, że prawo pozwala na to, aby w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności wynikającej z np. umowy kredytu umożliwić kredytodawcy dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
>>> Kupujesz nieruchomość? Nie zapomnij o rozmowie z sąsiadem! O co go zapytać?
Czy można ufać informacjom znajdującym się w księdze wieczystej?
Istnieje coś takiego, co nazywamy rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Z obowiązku należy jednak wspomnieć, że ustawodawca nie daje pełnej gwarancji nabywcy – z rękojmi zwolnione są transakcje nieodpłatne oraz transakcje w złej wierze.
Dodatkowo, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; służebnościom przesyłu oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Dane techniczne nieruchomości – wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Wypis z rejestru gruntów, do uzyskania w starostwie, jest dokumentem urzędowym który określa dane właścicieli oraz ich adresy, dane nieruchomości (jednostkę ewidencyjną oraz obręb i miejscowość), powierzchnię działki i opis sposobu użytkowania, a także czasami nr księgi wieczystej.
Z kolei wyrys z mapy ewidencyjnej jest grafiką ze wskazaną działką, działkami przyległymi i ich numerami ewidencyjnymi na którym nakreślony jest rzut budynku w postaci 2D.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa o szczególnym charakterze, w którym określa się przeznaczenie oraz sposób zabudowy i zagospodarowania terenów.
Innymi słowy, to dokument w formie uchwały rady gminy, składający się z części opisowej i z części graficznej, który określa co i gdzie można budować.
Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą zawierać postanowienia oparte na nakazach, zakazach, dopuszczeniach i ograniczeniach w zagospodarowaniu terenów.
Jednak ustalenia te powinny być precyzyjne, konkretnie określone, zawężające pole interpretacji, aby nie mogły być rozumiane zbyt szeroko przez organy stosujące prawo.
>>> Przeczytaj także: Jakie dokumenty należy przeczytać przed spotkaniem z notariuszem
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co należy przez to rozumieć?
Poprzez nieuregulowany stan prawny nieruchomości rozumiemy sytuację w której stan faktyczny nie jest zgodny z dokumentami albo dokumenty nie są zgodne z przyszłym planem właściciela.
Niezależnie od powodu, o nieuregulowanym stanie prawnym mówimy najczęściej, gdy nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe i właściciele wskazani w księdze wieczystej nie żyją, zaś spadkobiercy nie nabyli jeszcze nieruchomości w drodze przyjęcia albo działu spadku.
Innym przykładem jest brak podzielenia lub scalenia nieruchomości lub typowa niezgodność stanu faktycznego z księgą wieczystą (np. hipoteka już nie obowiązuje, ponieważ został spłacony kredyt a nadal jest widoczna w księdze wieczystej).
Jak uregulować stan prawny nieruchomości?
W zależności od ustaleń poczynionych na etapie sprawdzania stanu prawnego nieruchomości, można podjąć szereg czynności które w efekcie spowodują tożsamość stanu faktycznego ze stanem prawnym.
W zależności od sytuacji, uregulowanie stanu prawnego może polegać na przeprowadzeniu postępowania spadkowego, uaktualnieniu księgi wieczystej albo jej założeniu.
Czym różni się stan prawny nieruchomości od stanu faktycznego?
Stan faktyczny to nic innego, jak rzeczywiste i prawdziwe odzwierciedlenie tego, co dzieje się na nieruchomości.
Może się zdarzyć, że nieruchomością włada inna osoba niż właściciel, możliwa jest sytuacja, że przez nieruchomość przechodzi linia wysokiego napięcia, która nie jest uwzględniona w żadnej dokumentacji.
Stan prawny to odzwierciedlenie tego, co wynika z dokumentów urzędowych albo innych dokumentów, które mają odpowiednią moc dowodową.
>>> O podatku od czynności cywilnoprawnych i innych obowiązkach po stronie kupującego przeczytasz w artykule: Sposoby nabycia nieruchomości – sprzedaż, darowizna i podatki
Kiedy będzie nam potrzebny stan prawny nieruchomości?
Wiedza o stanie prawnym działki jest niezbędna do jej sprzedaży (zbywcy) oraz do jej zakupu (nabywcy).
Jest również konieczna i niezbędna dla każdego właściciela działki, który planuje na niej inwestycję.
Stan prawny nieruchomości ma ogromną wartość dla projektantów, architektów i innych osób zajmujących się budową, gdyż określa prawa i obowiązki inwestora.
Podatek z tytułu nabycia nieruchomości i zgłoszenie nabycia nieruchomości
Z tytułu nabycia działki od osoby fizycznej należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi najczęściej 2% wartości rynkowej działki i podatek ten pobiera notariusz.
Organy skarbowe stoją na stanowisku, że jeżeli podatek dotyczy czynności cywilnoprawnych dokonanych w formie aktu notarialnego, podatnik nie ma obowiązku składania deklaracji PCC-3 i opłaty podatku.
Robi to za niego notariusz.
Sytuacja zmienia się, gdy kupujemy działkę od firmy – wtedy należy sprawdzić, czy oferowana jest zawiera VAT (cena brutto) czy nie zawiera VAT-u (cena netto).
Ustalając cenę netto, należy pamiętać o konieczności dopłacenia zbywcy odpowiedniej kwoty podatku od towarów i usług.
Ile kosztuje sprawdzenie stanu prawnego działki
Sprawdzenie stanu prawnego działki przez specjalistę zależy od nakładu pracy.
Średni koszt sprawdzenia stanu prawnego, w tym ustalanie właścicieli, analiza księgi wieczystej, analiza danych z rejestru gruntów i budynków wraz z pozyskaniem tych dokumentów i analizą bliskiego obszaru oddziaływania dla inwestycji (np. wydane pozwolenia na budowę sąsiadów), kosztuje około 2400 złotych i zajmuje około 10 dni roboczych.
***
Najczęściej zadawane pytania
Jak sprawdzić akt własności działki?
Aktem własności działki jest akt notarialny, który stanowił podstawę nabycia nieruchomości albo orzeczenie sądu, wskazujące na dział spadku. Poproś o te dokumenty, a następnie sprawdź je z danymi widocznymi w księdze wieczystej.
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości bez księgi wieczystej?
Zbierz wszystkie dokumenty od zbywcy (akt notarialny albo orzeczenie sądu albo akt nabycia ziemi, dokumenty z ewidencji budynków i gruntów, opłaty za podatki). W razie potrzeby wsparcia, skontaktuj się z nami.
Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki za darmo?
Udaj się z numerem księgi wieczystej do właściwego sądu – tam można wyczytać z akt, kto jest właścicielem nieruchomości.
Co w przypadku gdy działka nie ma księgi wieczystej?
Pamiętaj, że posiadanie aktualnej księgi wieczystej to obowiązek prawny – należy założyć księgę, a podstawą jest akt nabycia (akt notarialny, orzeczenie sądu albo akt nabycia ziemi).
Jak uzyskać adres właściciela działki?
Aktualnie, uzyskanie adresu właściciela działki nie jest możliwe, ale doświadczeni prawnicy współpracują z ekspertami, którzy świadczą takie usługi. W przypadku chęci skorzystania z takiej usługi, zapraszam do kontaktu.
Marcin Żurowski
radca prawny
Photo by Evelyn Paris on Unsplash
***
Rezerwacja działki czyli umowa przedwstępna
Kupujesz działkę i nie masz wątpliwości, czy będziesz w stanie ją zagospodarować we właściwy sposób? A może zadajesz sobie pytanie, czy na działce mogę postawić dom, jaki chcę?
Sprzedający bardzo często gwarantują podczas negocjacji, że to jest „właśnie ta, idealna działka, na której można spełnić swoje marzenia”. Opowiadają o przyjaznych urzędnikach, którzy pozwalają na wszystko, oraz o kolejce chętnych, którzy są poważnie zainteresowani nabyciem tej samej działki [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }