Jakie dokumenty należy przeczytać przed spotkaniem z notariuszem

Jakie dokumenty należy przeczytać przed spotkaniem z notariuszem?

Po podjęciu decyzji o zakupie działki, zazwyczaj sprzedający przygotowuje wszystkie dokumenty i przesyła je mailem do notariusza. Rekomenduję, abyś je dokładnie przeczytał przed umówieniem wizyty w kancelarii notariusza.

Poniżej znajdziesz najważniejsze dokumenty z jakimi kupujący powinien się zapoznać oraz informacje, skąd może pozyskać je sprzedający.

Oprócz dokumentów, które sprzedający uzyskuje z urzędu, istotnym jest również zapoznanie się z aktem notarialnym albo orzeczeniem sądu, który był podstawą nabycia nieruchomości.

Wynika to z faktu, że ogromna część obecnie sprzedawanych nieruchomości ma podstawę nabycia z lat odległych, czasami jest to nawet 30, 40 lat. Wówczas nie było elektronicznych ksiąg wieczystych a wszelkie obciążenia osobiste nieruchomości takie jak służebność mieszkania na rzecz konkretnej osoby lub przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę nad konkretną osobą były zawierane jedynie w treści aktu notarialnego, i mimo tego, że nie zostały wpisane do księgi wieczystej one nadal obowiązują.

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

-> pobrane ze Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W zależności od położenia nieruchomości dokumenty geodezyjne pobieramy z urzędu, który na danym obszarze prowadzi ewidencję gruntów i budynków.

Z wypisu z rejestru gruntów dowiesz się jaki jest obecnie numer działki, jej aktualna powierzchnia i oznaczenie gruntów w ewidencji.

Podstawowe oznaczenia jakie najczęściej występują to: R- rolne, Br- Rolne zabudowane, Ls-Lasy.

Wyrys z mapy ewidencyjnej to nic innego jak graficzne rozrysowanie przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem działek sąsiadujących oraz dostępu do drogi;

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

-> właściwy Urząd Miasta lub Urząd Gminy

Z obydwu tych dokumentów dowiemy się jakie przeznaczenie ma przedmiotowa nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego i czy plan został uchwalony.

W przypadku istnienia planu zagospodarowania przestrzennego z wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego dowiedzieć się można nie tylko jakie przeznaczenie ma nasza działka oraz dokładne warunki jakie należy spełnić aby wbudować na tej konkretnej nieruchomości dom.

Jaka jest minimalna szerokość działki aby pobudować dom, jaki jest wymagany kąt nachylenie dachu  czy dopuszczalna jest np.: budowa modnego ostatnio domu z płaskim dachem.

>>> Jak skutecznie przeprowadzić negocjacje ze sprzedającym działkę? Przeczytaj artykuł: Jak uniknąć niespodzianek i otrzymać komplet pozwoleń przed zapłatą za działkę?

W takim razie co w przypadku jeśli plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje?

zgodnie z art. 60 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję o warunkach zabudowy”

Decyzja ta popularnie nazywana jest „wz-ką” i określa możliwość i zasady wzniesienia budynku na działce.

Zazwyczaj zasady te nie są aż tak szczegółowo określone jak w planie zagospodarowania przestrzennego, a na działkach na których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego co do zasady można postawić budynek nawet jeśli są oznaczone w ewidencji symbolem R jako rolne.

Zaświadczenie o objęciu nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu

Taki dokument właściciel nieruchomości powinien uzyskać ze Starostwa Powiatowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Zaświadczenie jest obowiązkowe przy zakupie każdej nieruchomości gruntowej bez względu na to czy na przedmiotowej działce mamy jakiekolwiek drzewo iglaste oraz czy tam kiedykolwiek był las.

O tym, dlaczego zaświadczenie jest tak istotne i jest wymagane przy zakupie nieruchomości mówi art. 37 a ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 roku, który wskazuje, że:

W przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

– oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub

– przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub

– o którym mowa w art. 3 pojęcie lasu, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 podmioty sporządzające plany urządzenia lasu ust. 3

– Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że, aby Lasy Państwowe miały prawo pierwokupu naszej nieruchomości wystarczy jedynie oznaczenie na wypisie z rejestru gruntów w postaci symbolu Ls – oznaczającego las. Nie ma zupełnie znaczenia faktyczny stan naszej nieruchomości.

>>> Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości – krok po kroku?

Czy to oznacza, że nie możemy dokonać zakupu takiej nieruchomości?

Oczywiście, że nie, nadal mamy szanse za zakup wymarzonej działki tylko wtedy zakup nieruchomości jest podzielony na dwie umowy tzw. Umowę warunkową oraz umowę przeniesienia własności o których szczegółowo przedstawię informację w części dotyczących sposobów zakupu nieruchomości.

Zaświadczenie o rewitalizacji

Jest to kolejny dokument, który właściciel nieruchomości będzie zobowiązany pobrać do dokonania umowy sprzedaży nieruchomości. Tym razem po taki dokument należy udać do Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta w zależności od położenia nieruchomości.

Bardzo często zdarza się tak, że informacja o objęciu obszaru na którym znajduje się nieruchomość rewitalizacją znajduje się na zaświadczeniu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wyrysu i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o którym już była mowa.

Kwestię rewitalizacji reguluje natomiast art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, który wskazuje, że Gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości znajdujących się na obszarze rewitalizacji.

Dokonanie zakupu będzie wyglądało analogicznie jak przy prawie pierwokupu Lasów Państwowych.

• Pamiętaj także o zapoznaniu się z podstawą nabycia nieruchomości przez właściciela – aktem notarialny lub inną decyzja będąca tytułem własności.

Marcin Żurowski
radca prawny

Photo by Tetiana SHYSHKINA on Unsplash

***

Nabycie nieruchomości rolnej

Większość z nas podejmując decyzję o inwestycji w nieruchomości lub budowę domu ma również plan na to, jakiej wielkości ma być działka na której zrealizujemy inwestycję oraz jakie ma być jej położenie czy na obrzeżach miast czy też w centrum miasta [Czytaj dalej…]