Większość z nas podejmując decyzję o inwestycji w nieruchomości lub budowę domu ma również plan na to, jakiej wielkości ma być działka na której zrealizujemy inwestycję oraz jakie ma być jej położenie czy na obrzeżach miast czy też w centrum miasta.
W większości przypadków popularność zdobywają działki położone na terenach gmin wiejskich, dzięki temu, że ich cena jest atrakcyjniejsza okolica sprzyja wypoczynkowi a powierzchnie są dużo większe niż w centrum miasta.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
W dniu 30 kwietnia 2016 roku, kiedy zmieniona została ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przepisy dotyczące nabycia nieruchomości rolnych o powierzchni od 30 arów do 1 ha uległy zaostrzeniu, a w mediach rozległa się fałszywa informacja wśród społeczności panika mówiąca o tym, że nikt kto nie jest rolnikiem nie będzie mógł nabyć takiej nieruchomości.
Owszem przepisy są dość rygorystyczne i niejasne, czasem niezrozumiałe, aczkolwiek nadal można być szczęśliwym właścicielem nieruchomości o znacznie większej powierzchni zaczynającej się już od 30 arów.
Podkreślam również że osoba posiadająca status rolnika indywidualnego czy osoba bliska zbywcy nieruchomości która podlega pod zastosowanie powołanej ustawy nie ma żadnych przeszkód w nabyciu nieruchomości w drodze umowy sprzedaży.
Kto to jest rolnik indywidualny?
Definicję rolnika indywidualnego znajdujemy w art. 6 ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego, który stanowi, że:
„Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”.
Zgodnie z przepisami ustawy pojęcie rolnika indywidualnego niestety nie jest tożsame z pojęciem rolnika, które towarzyszy nam na co dzień, zgodnie z którym rolnikiem jest osoba posiadająca we własności łącznie min 1 ha nieruchomości niezależni od ich położenia.
Ustawodawca znacznie zaostrzył to pojęcie uznając, że rolnikiem indywidualnym jest osoba posiadająca własność nieruchomości o powierzchni min. 1 ha od min. 5 lat a dodatkowo również zamieszkująca na terenie gminy w której tę nieruchomość posiada i posiada kwalifikacje rolnicze lub odpowiedni staż pracy w rolnictwie.
Spełniając wszystkie te wymagania taka osoba może nabyć nieruchomość oznaczoną w ewidencji jako rolną niezależnie od jej powierzchni.
Jakie dokumenty należy przygotować aby udokumentować u notariusza status rolnika indywidualnego?
Co do zasady będziemy musieli przedstawić takie dokumenty jak:
- oświadczenie o byciu rolnikiem indywidualnym złożone pod odpowiedzialnością karną za składanie fałszywych oświadczeń, w którym należy wymienić wszystkie nieruchomości których jesteśmy właścicielem lub współwłaścicielem
- zaświadczenie z miejscowo właściwe Urzędu Gminy, z którego będzie wynikała informacja o zamieszkiwaniu na terenie danej gminy od min. 5 lat
- wypisy aktów notarialnych z których będzie wynikał tytuł własności do nieruchomości
- dyplom ukończenia szkoły, co najważniejsze nie musi być to szkoła o kwalifikacjach rolniczych, jeśli tylko udokumentujemy odpowiedni staż pracy na nieruchomości
- ewentualne zaświadczenie o płatności składek KRUS.
>>> Planujesz zakup działki? Sprawdź z jakimi dokumentami powinieneś się zapoznać oraz skąd może je pozyskać sprzedający?
Jak nabyć nieruchomość o powierzchni zaczynającej się od 30 arów do 1 ha nie będąc rolnikiem indywidulanym?
Zgodnie z ustawą jeżeli nieruchomość ma powierzchnię równą 30 arom Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu.
O prawie pierwokupu już kiedyś pisaliśmy 😊 Oznacza to nic innego jak zakup nieruchomości w dwóch etapach.
Etap pierwszy jest umową warunkową zawartą w formie aktu notarialnego pod warunkiem, że sprzedający sprzeda a kupujący kupi nieruchomość jeżeli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona prawa pierwokupu.
Ustawa zobowiązuje, aby to nabywca nieruchomości rolnej zawiadomił KOWR przesyłając mu wypis aktu notarialnego umowy warunkowej sprzedaży, jednakże zwyczajowo notariusz realizuje ten obowiązek.
Po przesłaniu wypisu warunkowej umowy sprzedaży KOWR ma 30 dni na odpowiedź czy skorzysta z jego prawa czy też nie.
Po upływie 30 dni bez jakiejkolwiek odpowiedzi ze strony KOWR-u uznaje się, że nie korzysta on z prawa pierwokupu.
W przypadku uzyskania odpowiedzi pisemnej o nie skorzystaniu z tego prawa, strony umawiają się na umowę przeniesienia własności nieruchomości.
UWAGA! Jeżeli jesteś udokumentowanym dzierżawcą nieruchomości, którą planujesz kupić od min 3 lat pamiętaj, że Ty masz pierwszeństwo przy nabyciu nieruchomości ponieważ przysługuje Ci prawo pierwokupu jako dzierżawcy.
Jeżeli nieruchomość ma powierzchnię ponad 1 ha, również można starać się o zostanie jej właścicielem wówczas należy spełnić wymagane formalności związane z uzyskaniem zgody na nabycie takiej nieruchomości, w tym przypadku nie zawieramy umowy warunkowej tylko składamy wniosek o wyrażenie zgody na nabycie wraz z wymaganymi załącznikami i po uzyskaniu zawieramy umowę sprzedaży.
>>> O podatku od czynności cywilnoprawnych i innych obowiązkach po stronie kupującego przeczytasz w artykule: Sposoby nabycia nieruchomości – sprzedaż, darowizna i podatki
Najczęściej zadawane pytania
Jaki jest koszt notariusza przy zakupie działki?
Na koszty związane z zakupem działki składają się: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, i koszty notarialne.
Koszty stałe to podatek wynoszący 2% wartości nieruchomości oraz opłaty sądowe, które uregulowane są w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w art. 42 do 48 rozdziału 3.
Koszty notarialne to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, wynagrodzenie za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz koszt wypisów aktu notarialnego tzw. Taksa notarialna.
Taksę reguluje rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, z którego wynikają widełki wynagrodzenia netto w zależności od wartości nieruchomości, koszt 200 zł netto za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz koszt 6 zł netto za stronę każdego wypisu.
Rozporządzenie reguluje stawki maksymalne, które co do zasady powinny być stosowane, jednakże praktyka notarialna w tym zakresie jest zróżnicowana i w niektórych kancelariach koszty za sporządzenie tej samej umowy, po negocjacji z notariuszem mogą ulegać obniżeniu.
Czy zakup działki trzeba zgłosić w gminie?
Co do zasady o dokonaniu przeniesienia własności nieruchomości zawiadamia notariusz właściwego Wójta/ Burmistrza/ Prezydenta Miasta jednakże zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych nabywca nieruchomości powinien w ciągu 14 dni zgłosić się do właściwego miejscowo Urzędu.
Czy zakup działki trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Na szczęście akurat w przypadku nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego jako darowizny, umowy o dożywocie czy umowy sprzedaży zgłoszenia dokonuje notariusz.
UWAGA! W przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia w formie aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku należy w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2 zgłosić nabycie do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Marcin Żurowski
radca prawny
Photo by Randy Fath on Unsplash
***
Rozmowa z sąsiadem jako źródło informacji
Poniżej przedstawię kilka praktycznych wskazówek, na jakie powinniśmy zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości, gdyż pominięcie ich może mieć bardzo znaczące skutki na przyszłość dla nas jako nowych właścicieli nieruchomości [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }