Jak uniknąć niespodzianek i otrzymać komplet pozwoleń przed zapłatą za działkę?

Kupujesz działkę i nie masz wątpliwości, czy będziesz w stanie ją zagospodarować we właściwy sposób? A może zadajesz sobie pytanie, czy na działce mogę postawić dom, jaki chcę?

Sprzedający bardzo często gwarantują podczas negocjacji, że to jest „właśnie ta, idealna działka, na której można spełnić swoje marzenia”. Opowiadają o przyjaznych urzędnikach, którzy pozwalają na wszystko, oraz o kolejce chętnych, którzy są poważnie zainteresowani nabyciem tej samej działki. Wszystko po to, aby wywrzeć presję na kupującym, uzyskać dobrą cenę i szybko zakończyć transakcję.

Jak przeprowadzić negocjacje ze sprzedającym działkę?

Swoim Klientom zawsze odpowiadam, że „skutecznie”. Oznacza to, że powinniśmy osiągnąć cel w postaci nabycia albo zarezerwowania działki, na której możemy wznieść nasz nowy dom wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

O ile sprawa nabycia nie jest szczególnie skomplikowana, to już kwestia rezerwacji działki stwarza pewne wyzwania. W języku prawnym nie mówimy o rezerwacji działki, ale o umowie przedwstępnej:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. – art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna poprzedza często zawarcie umowy właściwej i ma na celu przygotowanie działki do takiego stanu prawnego, który będzie pozwalał na realizację zamierzenia inwestycyjnego. Może na przykład okazać się, że na nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i konieczne będzie złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy.

>>> Planujesz zakup działki? Sprawdź z jakimi dokumentami powinieneś się zapoznać oraz skąd może je pozyskać sprzedający?

Jeżeli nie jesteś pewien, to warto skonstruować umowę przedwstępną w ten sposób, aby na początku zapłacić małą zaliczkę i uzyskać prawo do:

• wystąpienie o wydanie warunków zabudowy
• złożenia zawiadomienia o zamiarze usunięcia drzew
• złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Oczywiście, na wykonanie tych czynności powinniśmy przewidzieć rozsądny czas, tak aby sprzedający nie czekał latami na nasze czynności.

Gdy wszystko pójdzie zgodnie z planem, po stronie kupującego oraz sprzedającego będzie zawarcie umowy, czyli wizyta u notariusza i uiszczenie pozostałej części należności.

>>> Jak skutecznie przeprowadzić negocjacje ze sprzedającym działkę? Przeczytaj artykuł: Jak uniknąć niespodzianek i otrzymać komplet pozwoleń przed zapłatą za działkę?

Umowa przedwstępna – do czego jeszcze możesz ją wykorzystać?

Zadajesz sobie pewnie pytania:

• Czy można wydać warunki zabudowy, jeżeli nie ma się prawa własności?
• Czy możliwe jest wydanie pozwolenia na budowę albo złożenia zgłoszenia budowy, bez posiadania prawa własności do nieruchomości?
• Czy można dostać zgodę na wycinkę, jeżeli nie jest się właścicielem działki?

Odpowiedź na wszystkie pytania brzmi: Tak!

Wystarczy umowa przedwstępna podpisana przez wszystkich właścicieli nieruchomości wraz ze zgodą na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz inne właściwe upoważnienia, jakie można zawrzeć w umowie przedwstępnej.

Należy jednak pamiętać, że żadna decyzja administracyjna nie jest tożsama z prawem do własności terenu, które nabywamy po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego.

Marcin Żurowski
radca prawny

Photo by Glenn Carstens-Peters on Unsplash

***

Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem?

Kupując działkę albo dom, potencjalni nabywcy często zadają pytania, jak sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz pytają, czym jest stan prawny nieruchomości.

Otóż, jest to ogół praw i ograniczeń, jakie przysługują danej nieruchomości, potwierdzone dokumentami urzędowymi.

Stan prawny nieruchomości należy poddać ocenie, aby upewnić się, czy zbywca jest prawowitym właścicielem, czy nie ma innych współwłaścicieli [Czytaj dalej…]