Kiedy już postanowimy o zakupie wymarzonej nieruchomości i przeprowadzenia inwestycji lub budowy domu rozpoczynamy poszukiwania miejsca. W Polsce jedyną możliwością nabycia na własność nieruchomości jest nabycie w formie aktu notarialnego.
Nabycie nieruchomości może być odpłatne lub nieodpłatne.
Poniżej zostaną omówione podstawowe umowy, dzięki którym można przenieść własność nieruchomości oraz jakie obowiązki wynikają z zawarcia takich umów po stronie Kupującego
Sposoby nabycia nieruchomości – umowa sprzedaży
– została uregulowana w art. 535 kodeksu cywilnego, z którego treści wynika, że jest to umowa o charakterze odpłatnym, w której Sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić Sprzedawcy cenę.
Umowa sprzedaży może być zawarta pomiędzy osobami bliskimi jak również pomiędzy osobami obcymi.
Charakteryzuje się ona zapłatą określonej ceny w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Cena może być zapłacona w formie gotówki, której zapłata zostaje opisana w treści aktu notarialnego lub w formie przelewu.
Warto podkreślić, że cenę można zapłacić w ratach określając odpowiednie terminy zapłaty.
Z takim sposobem zapłaty wiąże się obowiązek Kupującego co do poddania się egzekucji w zakresie zapłaty ceny.
Kupujący w treści aktu notarialnego zobowiązuje się do zapłaty ceny w określonym terminie i co do tego poddaje się rygorowi egzekucji -> oznacza to, że jeżeli minie termin określony przez strony co do zapłaty ceny Kupujący dobrowolnie zgadza się bez przeprowadzenia postępowania sądowego na to aby Sprzedający nadał za pośrednictwem Komornika klauzulę wykonalności umożliwiającą egzekucję długu.
>>> Jak skutecznie przeprowadzić negocjacje ze sprzedającym działkę? Przeczytaj artykuł: Jak uniknąć niespodzianek i otrzymać komplet pozwoleń przed zapłatą za działkę?
Będąc przy zagadnieniu ceny warto również zwrócić uwagę na kwestię zadatku/ zaliczki zapłaconej przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego.
O różnicy pomiędzy zadatkiem a zaliczką znajdziecie informację w osobnym wpisie natomiast przy opisywaniu umowy sprzedaży, pragnę zwrócić uwagę na wysokość kwoty wpłaconej przed podpisaniem umowy na poczet ceny.
Oczywiście wysokość zadatku jest kwestią ustalaną przez strony, zgodnie z stanowiskiem orzecznictwa i opinii specjalistów w zakresie prawa, najbardziej popularną wysokością wpłacanej kwoty jest 10 % wartości całej ceny sprzedaży, strony oczywiście mają prawo do ustalenia większego zakresu jednakże Kupujący nie powinien dokonać wpłaty większej niż 50 % ceny.
O fakcie wpłacenia wcześniejszych sum na poczet ceny informujemy notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży, gdyż fakt ten również powinien zostać odnotowany w treści aktu notarialnego.
Podatek od czynności cywilnoprawnych i inne obowiązki po stronie kupującego
Zgodnie z ustawą od podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana w wysokości 2% wartości ceny nieruchomości.
Kwotę podatku ponosi Kupujący i dokonuje wpłaty w kancelarii notarialnej, ponieważ w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości to notariusz pobiera podatek i przekazuje go na konto urzędu skarbowego.
>>> Jakie najważniejsze dokumenty określają stan prawny nieruchomości? Sprawdzisz to w artykule: Gdzie i jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem – instrukcja
Kupujący natomiast zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych powinien w terminie 14 dni od nabycia przedmiotowej nieruchomości zgłosić się do właściwego miejscowo Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta aby zaktualizować wszelkie dane niezbędne do kierowania nakazów podatkowych i innych opłat związanych z nieruchomością.
Zwyczajowo koszty aktu notarialnego opłaty sądowe oraz podatek ponosi strona Kupująca.
Sposoby nabycia nieruchomości – umowa Darowizny
– została szczegółowo opisana w art. 888 kodeksu cywilnego w której Darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przysporzenia kosztem swojego majątku.
W praktyce oznacza to, że umowa ma charakter nieodpłatny i Darczyńca daruje nieruchomość nie otrzymując w zamian żadnych środków finansowych a Obdarowany nieruchomość przyjmuje.
Umowa darowizny jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Jednakże zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn w zależności od stopnia pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym strony mogą zostać zwolnione od zapłaty podatku.
Podstawową różnicą pomiędzy umową darowizny a umową sprzedaży po za nieodpłatnym charakterem jest możliwość odwołania darowizny.
>>> Na co powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości? Rozmowa z sąsiadem jako źródło informacji
Zgodnie z art. 898 kodeksu cywilnego Darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności.
W praktyce oznacza to, że nawet jeżeli obdarowany już jest w posiadaniu nieruchomości poczynił na nią nakłady, zamieszkał w domu to Darczyńca ma prawo darowiznę odwołać w drodze postępowania sądowego.
Marcin Żurowski
radca prawny
Photo by Scott Graham on Unsplash
***
Jak sprawdzić stan prawny działki
Decyzja o zakupie działki jest pierwszym elementem większej układanki, która w ostateczności skończy się zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Aby do tego doszło, przyszli nabywcy często zadają sobie pytania, które w efekcie mają jeden cel: jak przeprowadzić transakcję szybko i bezpiecznie [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }